文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房四大灵猴的兵器叫什么名字款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔四大灵猴的兵器叫什么名字贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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