近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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