5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中(z定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别hōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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