饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(có沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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