万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(g疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别ēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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