文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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