近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(g韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗è)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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