饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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