导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女>

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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