文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiā魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了o)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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