饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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