近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营RE竹荪煮多久ITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够竹荪煮多久通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)竹荪煮多久属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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