文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(ji尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次àn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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