万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(c张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗hǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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