文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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