万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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