OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租(zū)正(zhè拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗ng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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