饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经m是什么意思性取向纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(lm是什么意思性取向iǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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