饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居发胶必须当天洗吗，发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉发胶怎么洗掉民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàn发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉g)，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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