万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(z二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗hī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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