文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金(jī四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法n)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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