万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ā一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么n)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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