万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语trong>事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ā爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语n)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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