文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％六朝是指哪六朝定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地六朝是指哪六朝产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn六朝是指哪六朝)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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