5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发025是哪里的区号，025是哪里的区号查询现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、025是哪里的区号，025是哪里的区号查询房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加025是哪里的区号，025是哪里的区号查询杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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