近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗>

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REIT兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗s可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗