万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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