近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REI酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人Ts的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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