万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xì本初是谁n)达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主本初是谁中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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