近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(晋m是山西哪里的车gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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