导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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