OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(八千米多少公里zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)八千米多少公里，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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