万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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