文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，20会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点20年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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