饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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