一(yī)线(xiàn)城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳(zhèn)取消二手房指导价的消(xiāo)息在(zài)房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什(shén)么这(zhè)么重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在“认真(zhēn)”实施(shī)这条政策的城市(shì)，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如果取消(xiāo)，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言(yán)称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方(fāng)参考价（指导价），银(yín)行核(hé)定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官(guān)方(fāng)文件。据证券时报21日消息(xī)，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的(de)关注。

　　易(yì)居研究院研究(jiū)总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则进(jìn)行(xíng)，但不(bù)会出台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事(shì)情(qíng)，是不用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思公(gōng)布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多南山(shān)、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区的(de)高价盘，直接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价打了(le)5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得(dé)厉(lì)害(hài)，但经(jīng)历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子(zi)，市场价(jià)1000万(wàn)的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如(rú)果(guǒ)指(zhǐ)导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么(me)首付3成(chéng)210万，加上(shàng)需(xū)要全款支付(fù)的(de)部(bù)分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思>2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例(lì)，全国70个大中城市(shì)房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出(chū)了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心(xīn)数(shù)据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上(shàng)，二(èr)手房指导价(jià)出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十(shí)年(nián)最低记录，相(xiāng)较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发(fā)布(bù)当月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区(qū)二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才(cái)能(néng)深切的感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农(nóng)三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价(jià)格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠(dié)加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸(suān)”。二手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低(dī)，学区房神话不再(zài)，房(fáng)产中介(jiè)的日(rì)子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年(nián)以来(lái)，实施(shī)了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山区试点多子(zi)女家庭和(hé)职住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房(fáng)计分制(zhì)度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份70个大中城市商品住(zhù)宅销(xiāo)售价格变动情况来看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价格仍(réng)然(rán)是(shì)同(tóng)比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部(bù)门(mén)联(lián)合发(fā)文，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实(shí)施，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛(ma)？压舱石如果压(yā)不(bù)住(zhù)，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶持楼市的(de)政策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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