近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(d大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别e)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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