万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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