OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词r: #ff0000; line-height: 24px;'>我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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