OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(s上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗hì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duà上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗n)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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