导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗p>

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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