导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(苏州是几线城市呢zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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