文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产campus是什么意思 campus是国誉吗也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)campus是什么意思 campus是国誉吗10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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