文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fā大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁ng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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