导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(pi不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思ān)低(dī)，其增速可能超预期。

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