万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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