5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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