近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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