万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方>

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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