导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(mě木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢i)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢